目前，物业服务上市公司共66家，其中港股60家，A股6家。截至2026年3月30日下午，已有40家上市物业服务企业正式披露2025年度业绩报告。中指研究院对已披露企业的核心经营数据进行全面梳理，从营收规模、盈利表现、管理规模三大核心维度，全景呈现上市物企2025年的经营全貌，为行业带来最新的业绩洞察。
营收规模：梯队格局清晰，超半数企业营收正增长，基础服务成核心经营压舱石
从本次已披露的40家企业营收表现来看，企业间营收梯队分化显著，头部企业规模优势突出，整体呈现“头部领跑、腰部集中、尾部差异化发展”的格局。
1.营收梯队分化显著，7家企业营收突破百亿
在已披露年报的40家上市物企中，7家企业年度营业收入突破100亿元，位列本次披露企业的营收第一梯队。其中，碧桂园服务以483.54亿元的营收规模在已披露企业中领跑，万物云以372.72亿元的营收规模位列已披露企业第二位；招商积余（001914）、绿城服务营收均突破190亿元，华润万象生活、中海物业、恒大物业营收均超130亿元，上述企业在本次已披露企业中规模优势显著。营收第二梯队（50-100亿元）共2家企业，分别为世茂服务、融创服务；第三梯队（10-50亿元）企业数量最多，共20家，构成了本次披露企业的腰部主体；另有11家企业营收规模在10亿元以下，多为区域型或垂直赛道物企。
2.超半数企业营收正增长，9家企业实现双位数增幅
在已披露年报的40家上市物企中，21家企业实现营业收入同比正增长，占比超五成；19家企业营收同比下滑，企业间增长表现出现明显分化。其中，9家企业营收实现双位数同比增长，金茂服务、建发物业营收增速分别达18.53%、17.85%，在已披露企业中位列前两位；滨江服务、京城佳业、金融街物业、众安智慧生活、兴业物联营收增速均超14%，展现出强劲的增长动力。本次披露的头部营收企业中，碧桂园服务、招商积余营收保持双位数增长，万物云、绿城服务、华润万象生活、中海物业、恒大物业均实现稳健正增长，仅世茂服务、融创服务营收出现小幅下滑。
3.基础服务基本盘稳固，超八成已披露企业基础服务收入占比超50%
剔除万物云、星盛商业2家未披露基础服务收入的企业，剩余38家已披露该项数据的企业中，35家企业基础物业服务收入占营业收入比重超50%，占比达84.2%，基础物业服务已成为绝大多数已披露上市物企的核心收入来源与经营压舱石。其中，彩生活、融创服务基础服务收入占比超93%，卓越商企服务占比达92%，对基础物业服务的依赖度相对较高；21家企业基础服务收入占比超70%，本次已披露企业整体呈现出持续夯实基础物业服务核心盘的特征。
盈利表现：分化态势加剧，头部企业盈利韧性凸显，多企业实现利润修复式高增
2025年，本次已披露年报的40家上市物企盈利表现分化进一步拉大，头部企业凭借多元业务与成本管控能力保持较强的盈利韧性，部分低基数企业实现利润逆势翻倍增长，同时也有少数企业出现经营亏损。
1.盈利规模差距悬殊，头部企业在已披露企业中净利润领先
在已披露年报的40家上市物企中，华润万象生活以40.84亿元的归母净利润位列首位；中海物业、恒大物业、绿城服务净利润均超9亿元，在已披露企业中位列第二梯队；碧桂园服务、招商积余、滨江服务净利润均超5亿元，盈利规模在已披露企业中稳居前列。从盈利效率来看，已披露企业间净利率差距显著，祈福生活服务、星盛商业、华润万象生活净利率在已披露企业中位列前三位，分别达88.9%、23.7%、22.7%；12家企业净利率超10%，21家企业净利率集中在1%-10%区间，同时有5家企业净利率为负，出现经营亏损。
2.近半数企业净利润正增长，多家企业实现翻倍式修复增长
在已披露年报的40家上市物企中，18家企业实现净利润同比正增长，占比达45%，其中6家企业净利润增速超100%，实现爆发式增长。祈福生活服务净利润同比大增191.81%，在已披露企业中位列增速榜首；世茂服务、东原仁知服务、融创服务、烨星集团净利润增速均超150%，朗诗绿色生活净利润增速达106.97%，上述企业多为前期利润基数较低或为负值，2025年通过业务优化、成本管控实现了显著的利润修复。
3.毛利率整体保持稳定，超八成已披露企业毛利率超15%
在已披露年报的40家上市物企中，企业毛利率整体保持相对稳定，区间跨度较大，超八成企业毛利率维持在15%以上，本次已披露企业整体保持着相对稳定的盈利空间。其中，祈福生活服务以51.9%的毛利率在已披露企业中位列第一，星盛商业、华润万象生活毛利率分别达47.7%、35.5%，商业运营赛道物企盈利优势显著；港誉智慧城市服务、中骏商管、众安智慧生活等10家企业毛利率超25%，多数企业毛利率集中在15%-25%区间。
管理规模：头部企业在已披露企业中规模优势显著，区域型国企展现强劲扩张动力
管理规模是物业服务企业的经营根基，从2025年本次已披露的上市物企数据来看，已披露相关数据的企业整体在管面积保持稳步扩容，头部企业规模优势持续夯实，区域型国企、深耕核心城市的物企展现出亮眼的扩张增速。
1.规模梯队格局稳固，头部企业在已披露企业中领跑
剔除10家未披露在管面积数据的企业，剩余30家已披露该项数据的企业中，碧桂园服务以10.70亿平方米的在管面积位列已披露企业首位，是本次已披露企业中唯一一家在管面积突破10亿平方米的企业；恒大物业、绿城服务在管面积均超5亿平方米，在已披露企业中位列第二梯队；中海物业、华润万象生活在管面积均超4亿平方米，招商积余在管面积超3.7亿平方米，上述企业在已披露企业中规模优势突出。30家已披露在管面积的企业中，10家企业在管面积突破1亿平方米，11家企业在管面积集中在1000万-1亿平方米区间，9家企业在管面积不足1000万平方米，规模梯队格局清晰。
2.近七成已披露企业在管面积正增长，区域型企业增速领跑
30家已披露在管面积数据的企业中，19家企业实现在管面积同比正增长，占比达63.3%，本次已披露相关数据的企业整体规模保持稳步扩张态势。其中，泓盈城市服务在管面积同比大增36.89%，在已披露在管面积数据的企业中位列增速首位；兴业物联、滨江服务、建发物业在管面积增速均超20%，展现出极强的规模扩张动力，上述企业多为区域型国企或深耕高能级城市的优质物企，依托母公司资源与市场化拓展实现规模快速增长。本次披露的头部规模企业中，绿城服务在管面积同比增长11.22%，保持双位数稳健增长，碧桂园服务、中海物业、华润万象生活、招商积余等头部企业均实现正增长，规模基本盘持续夯实。
3.合约面积储备充足，为后续增长提供支撑
从已披露合约面积数据的企业来看，绿城服务以8.97亿平方米的合约面积在已披露企业中领跑，世茂服务合约面积达3.35亿平方米，储备规模充足；多数已披露企业合约面积高于在管面积，未交付面积将为企业后续营业收入的稳定增长提供坚实支撑。
结语
整体来看，已披露2025年年报的40家上市物企，整体呈现出“规模稳中有进、营收分化加剧、盈利修复与承压并存”的经营特征。一方面，本次已披露企业持续夯实基础物业服务基本盘的特征显著，绝大多数企业将基础物业服务作为核心经营支柱，头部物企凭借品牌优势、资源整合能力与精细化运营能力，在已披露企业中牢牢占据规模与营收高地，展现出较强的经营韧性；另一方面，已披露企业间的经营分化态势显著，部分企业通过业务优化、成本管控实现利润逆势高增，也有少数企业受市场环境等因素影响出现业绩承压。后续，中指研究院将持续跟踪上市物企2025年年报披露进度，为市场带来更全面、更深度的业绩解读与趋势洞察。
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